السوق العقاري أحد أكثر الميادين تقلُبًا فهُناك العديد من العوامل التي تؤثر في أسعار العقارات بالزيادة أو أيضاً بالنقصان.
ما هي العوامل التي تؤثر في أسعار العقارات؟
يجب تحديد مجموعة عناصر عندما تريد أن تشتري عقار وهي:
- اتجاه السوق.
- موسم الشراء.
- حالة المبنى.
- حالة العرض والطلب.
- مكان المبنى.
- حالة المنزل.
- منطقة العقار.
- توافر الخدمات.
- وسائل المواصلات.
- الحالة الاقتصادية.
- الوضع السياسي.
- الموقف الاجتماعي.
وبالتالي فالعناصر السابقة كلها من العوامل التي ترفع أو تبخس من سعر المبنى المعروض للبيع أو الإيجار.كيفية تحديد سعر العقار وهذا يعتبر من أهم الأسئلة التي تدور في أذهاننا أغلب الوقت ونحتاج للإجابة عليها سواء لمعرفة الحالة السعرية والوضع في المنطقة أو لرغبة أحد في بيع أو تأجير عقار، إذن يجب أولا معرفة كيفية تحديد السعر وعلى أي أساس يسعر المبنى، وهل يمكن وجود منزل يرتفع سعره عن باقي الموجود في المنطقة أم كل ما بداخل الحي يخضع نفس القوانين والشروط المرتبطة بالحالة السعرية بالإضافة إلى هل تختلف هذه المنطقة في سعرها عن باقي المناطق.
أولًا، العرض والطلب المؤثر في أسعار العقارات :
بارتفاع كمية الطلب ونقص كمية العرض على المباني تزيد أسعار العقارات والعكس صحيح فبقلة نسبة العرض وزيادة نسبة الطلب كلما انخفضت أسعار الشقق، بالإضافة للعديد من الأمور الأخرى.
ثانيًا، توافر الخدمات المؤثرة في أسعار العقارات:
توافر الخدمات كالمدارس الجيدة، الجامعات ، المولات التجارية، الهايبر ماركت والوسائل الترفيهية، والطرق الممهدة وغيرها من الخدمات في منطقة يؤثر على قيمة العقار بشكل كبير فريتفع الطلب عليه مما يؤثر بطبيعة الحال على زيادة أثمان المباني في المنطقة فمثلا أنه قريب من مول فهذ يرفع كثيرا من تكلفته.
.
ثالثًا، الوضع الاقتصادي المؤثرة في أسعار العقارات:
فنتيجة لحالة انخفاض الأسعار والمرتبات وحدوث ركود فهذا كله يطبع تأثير على أسعار المنشآت بشكل عام والعكس يحدث عند بلوغ الرخاء الاقتصادي وازدهار الحالة العامة الاقتصادية للبلاد فهذا له مردود عكسي على أسعار المباني وأيضا ينتج عن هذا استقرار الحالة المادية للأفراد والذي يجعلهم قادرين لشراء العقارات وتأجيرها.
رابعًا، حالة العقار المؤثرة في أسعار العقارات:
كُلما كانت حالة العقار بحالة جيدة تسمح بالشراء كُلما زاد من سعره وأيضا زيادة الطلب عليه. على سبيل المثال، في حالة وجود مبنيين إحداهما بحالة تسمح بالشراء والآخر لا حتى وإن كانت المساحة بأكبر والاثنان متشابهين جدا في الوصف الداخلي فسنجد زيادة الطلب وارتفاع السعر لعقار الأول.
تعرف علي :
انواع الوحدات السكنية التي يجب التعرف عليها لراغبي الاستثمار والسكن الراقي
خامسًا، الحالة السياسية: المؤثرة في أسعار العقارات:
الحالة السياسية تؤثر بشكل مُباشر على الأوضاع الاقتصادية للبلاد ما يؤثر بطبيعة الحال على أسعار العقارات. لذا، فإن تدهور الأحوال السياسية للبلاد يحدث بها عدم استقرار للسوق العقاري فتجد بعض المناطق يزداد بها أسعار العقارات بشكل مُبالغ فيه، في حين تنخفض الأسعار في مناطق أخرى.
مكان العقار:
فيختلف السعر أيضا بالنسبة لمكان العقار حيث أن هذه الشقة في مكان لسكان الشباب فبالتأكيد يكون السعر أرخص من أخرى في منطقة حدائق أو أبراج أو بجانب مول.
حالة العقار :
تختلف بالتأكيد حالة العقار بالنسبة للشاري فسعر شقة كاملة التشطيب أو مجهزة بتشطيب سوبر لوكس يختلف عن نوع التشطيب اللوكس من حيث نوع الدهان والديكورات الموجودة ودرجة الإضاءة والجهد المبذول بالتأكيد عن عقار اّخر في حالة نصف تشطيب أو على المحار أو حتى لم يتجاوز الطوب الأحمرو بالتالي يرتفع السعر تبعا لنوع التشطيب ودرجة الإبهار وبالتالي يختلف نوع العميل وإحتياجاته.
منطقة العقار:
ويختلف السعر تبعا لإختلاف المنطقة فشقة في التجمع الخامس أو في منطقة أكتوبر أو حي الزمالك تختلف بالتأكيد في السعر عن مثيلتها في منطقة السيدة عائشة أو وسط البلدحتى لو تشابهت درجة جاهزيتها وحالة العقار من الداخل.
اتجاه السوق المؤثرة في أسعار العقارات:
فجأة تجد ان اتجاه السوق العام نحو زيادة أسعار العقارت أيا كانت المنطقة ، ولكن تجد ان زياد المناطق الراقية و المدن الجديدة تفوق الزيادات في المناطق القديمة ، و الشعبية
اتجاه المستهلك للعقارات صاحبه المساحات الصغيرة : بسبب ارتفاع الأسعار يتجه المستهلك للعقارات صاحبه المساحات الصغيرة و ذلك سبب من اسباب ارتفاع أسعرها بشكل غير منطقي.
الأسباب الإقتصادية المؤثرة في أسعار العقارات:
لا يوجد أدني شك في أنها من الأهم الأسباب التي تؤثر علي سوق العقارات. حيث أنها تعني أن مجال الإستثمار لا يوجد به مخاطرة كبيرة وبالتالي الإستثمارات العقارية من أفضل المشاريع لذلك. فتجد الكثير من المشاريع التى تتم منها ما هو لمحدودي الدخل ومنها ما هو للطبقة المتوسطة ومنها ما هو للطبقة الأرستقراطية وبالتالي سيكون هناك ثبات كبير جدا فى الأسعار بالنسبة للإيجار أو الشراء. كما أن الظروف الإقتصادية تعني أن دخل الأفراد ثابت وبالتالي سيكون الإقبال علي التأجير أو التقسيط لأن الأمان الوظيفي متوفر لجميع أفراد المجتمع وبالتالي لن يكون لدية مشكلة.
ولكن إذا نظرنا من منظور أن الحالة الإقتصادية متدنية فمن هنا تبدأ المشاكل حيث أن الإستثمار لا يكون آمن ولن يكون هناك في الأسواق سوي بعض الشركات التى تستطيع الصمود في إرتفاع الأسعار الناتج عن الحالة الإقتصادية السيئة وبالتالي سيكون هناك نوعين من الإحتكار. أولهم إحتكار تلك الشركات لسوق العقارات وبالتالي التحكم في الأسعار أما النوع الثاني وهو أن تلك الشركات لن تنفذ أي نوع من المشاريع الخاصة لمحدودي الدخل أو الطبقة المتوسطة لأنها لن تضمن أن بإمكانهم الوفاء بالمستحقات المالية وبالتالي ستكون المشاريع للطبقية الأرستقراطية فقط. وهذا من الممكن أن يؤدي إلي إرتفاع جنوني في أسعار العقارات بشكل كبير إلا لو تدخلت الدولة وحاولت إنهاء هذا الإحتكار ولكن ستظل أسعار العقارات مرتفعة بسبب الضعف الإقتصادي للدولة.
الأسباب السياسية المؤثرة في أسعار العقارات:
عندما يكون هناك إستقرار داخل البلاد فهذا يؤدي لإستقرار الحكومة ومن ثم وجهة جيدة ومناخ متميز للوزراء حيث يعملون بكفاءة بالإضافة لعمل علاقات جيدة مما يبني الدولة ويجعلها في مسار القوى الإقتصادية العظمى. وبالتالي يحدث إنتاعاش ويسود الإستقرار، أيضا عندما تصبح من القوى العظمى سوف يكون هناك إستيراد وتصدير وحدوث شراكات بين الدول، وتعاونات مشتركة ومشاريع عملاقة مما يؤدي لثبات الأجور وإستقرار حالة المواطن، أيضا قدرة الدولة على السيطرة على الأثمان، وبالتالي ثبات الأسعار وتحسين الدخول ومنع الإحتكار وزيادة العملة الصعبة بالتجارة من خلال عمليات البيع والشراء.
بينما في حالة عدم الإستقرار فهناك الكثير من المشكلات التي تظهر في السوق مما ينتج عنه زعزعة في الجانب الإقتصادي، وعدم الثبات وبالتالي الخوف من قيام شراكات أو عمل إستيراد وتصدير مما يؤدي لنقص العملة الصعبة وعدم القدرة على السداد فتراكم مديونيات وأيضا عدم القدرة على المنافسة أو السيطرة على الأسعار فيأتي دور الإحتكار فنجد إختلاف أسعار البيع والشراء بطريقة منافية للعقل مما يجعل أصحابها يتوقفون عن البيع أو الإيجار لفترة من الزمن تمهيدا لرفع ثمن العقار أو مبلغ الإيجار فيحقق أفضل سعر ويربح مكاسب خيالية، وهذا يشجع شركات الحديد والأسمنت على الإحتكار ورفع أسعارها وهي من أساسيات البناء فتزيد أسعارها زيادة طردية وبالتالي لكل المباني.
الأسباب المجتمعية المؤثرة في أسعار العقارات:
أي أفراد المجتمع وتعاملهم مع بعضهم، ففي حالة وجود إقبال على شراء أو تأجير المنازل في منطقة بعينها فيكون عادة الحادث إرتفاع في أسعار المباني والعكس صحيح إذا كانت هناك مناطق لا يوجد عليها كثافة وحضور فنجد أن الأسعار متوافقة وملائمة فنجد أن المتحكم في السعر حالة الإقبال والرفض وهذا أمر طبيعي وهذا يجعل الكل متفاهم، وإذا حدث سوء تفاهم أو تحول النظام لإحتكار من أصحاب الشركات بإتفاق مسبق لإرتفاع الأسعارفتكون المناطق غير مستقرة ولكن مع هذا يضطر المواطنين للبيع والشراء رغم هذا لأن هناك من سيسيقهم إلى هذا، فكذا يسير الحال في الدول النامية وذات الإقتصاد المتذبذب، وبالطبع فإن كل شيء داخل الدولة يكون مرتبط ببعضه من بداية مرتب الموظف للحالة الإقتصادية وحتى إرتفاع أو تأرجح الأسعار.
في النهاية أسعار العقارات تتحكم بها الكثير من الأسباب ولكن المؤثر الأكبر هو الحالة الإقتصادية للدولة والتى تتحكم في جميع الأسباب التى قد تؤدي إلي إرتفاع سعر المنازل.
