من أهم المراحل الأساسية قبل القبول على شراء عقار جديد هي تقييم العقارات ، فالكثير منا يتجاهل المعيار الهام والأساسي في شراء شقة أو فيلا فقد ينقسمهم الخبرة في كيفية تقييم العقارات بوجه عام ، ولذلك فنحن ننصح بوجود مثمن عقاري أو مستشار عقاري يمنحك كل خبرته في قرار الشراء السليم ، فمع الدراسة المستمرة للسوق فقد جمع خبراء الاستثمار العقاري ثلاث طرق هامة وأساسية في تقييم العقارات بوجه عام :-
المقارنة المستمرة و تقييم العقارات المتشابهة معا
المقارنة المستمرة مع جميع العقارات المشابه والتي تم بيعها حديثا في المنطقة :-
لا شك أن هذه المقارنة تعتبر من أهم إجراءات تقييم العقارات والتي من خلالها يتم استخلاص مؤشر عام للقيمة المعلنة للعقار في هذه الدراسة العامة فهذه المقارنة بين انواع الوحدات السكنية المختلفة ينتج من خلالها ناتج سعر بدائي مع الأخذ في الاعتبار أن هذه العقارات المشابهة لا بد أن تكون تم بيعها حديثا في نفس المنطقة ، وهذه الطريقة يتم استخدامها في تقييم العقارات السكنية من منازل وشقق وشاليهات ليتم مقارنتها علي بعض العناصر المشابهة لما تم بيعه حديثا وقريبا .
ومن هذه العناصر الهامة والأساسية هي موقع العقار ، فما هي الإطلالة التي يراها المشتري ؟ هل هو شارع رئيسي أم فرعي ؟ هل هو قريب من الخدمات أم بعيد ؟؟ علاوة على ذلك فما هو حالة العقار وعمر البناء ، الظروف والامتيازات والمساحات المتاحة ومستوي التشطيبات الداخلية والخارجية .
ثم نأتي لمرحلة سبب البيع ، فهل هي طبيعية أم اضطرارية لوجود عيوب ما بالعقار ، وما هي حالة السوق الخاصة بالمنطقة وهل يوجد زيادة في العرض والطلب ؟
حساب تكلفة بناء مماثل مبني
في هذه المرحلة بيتم حساب تكلفة مبني آخر أو بديل مشابه له مع خصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاءات مع إضافة قيمة الأرض المقدرة مع إضافة ربح المقاولات مع ذكر قيمة الملكية وأخيرا نقوم بعمل تعديلات على القيمة الخاصة بالملكية ليعكس قيمة العقار في النهاية
وهذه المرحلة يتم الاعتماد فيها على كلا من :-
أولا :- حساب قيمة الأرض وكأنها خالية من البناء لتحديد أفضل استعمال بها .
ثانيا :- تقييم تكلفة البناء الحالية .
ثالثا :- حساب مقدار الهلاك ” أي كم نقص سعر المبني بسبب الاستخدام ” .
رابعا :- يجب حساب قيمة البناء الحالية وهي ما تعادل تكلفة البناء ويتم إزالة تكلفة الهلاك منها .
خامسا :- ينتج سعر التقييم وهو ما يعادل تقييم سعر الأرض وكأنها خالية من البناء بالإضافة إلى قيمة البناء الحالية .
تقدير الدخل الناتج عن تأجير العقار بوجه عام
وهنا يجب الإشارة إلى أنه في حالة وجود هذه الطريقة والتي تعتمد على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات بوجه عام والتي تعتبر مدخلا ماديا هاما لصاحبة وهذه النسبة مما لا شك فيه تختلف من عقار إلى الآخر وقد تكون مرضية للطرفين وقد لا تكون كذلك وفي ضوء هذه النسبة العامة يتم تحديد قيمة العقار .
وهنا يجب الإشارة إلى عدة نقاط هامة ورئيسية والتي تعتمد عليها هذه الطريقة :-
- تقييم مجموع الربح الإجمالي لهذا الإيجار .
- تحديد نسبة الشواغر بوجه عام .
- تحديد قيمة المصاريف الخاصة بالتشغيل الكلي للعاملين وتكاليف الصيانة أيضا .
- تحديد قيمة المدخول الصافية .
- حساب نسبة المدخول علي سعر العقار بوجه عام .
تعرف علي افضل نصائح قبل شراء عقار
وفي هذه الحالة الخاصة بالتأجير فتعتبر الأهمية القصوى في تحديد المدخول الصافي وهذه الطريقة تستخدم في المباني ” السكنية والتجارية والأسواق أيضا ” وهذه المباني تدخل نسبة مادية لصاحبها ، وعلي هذه التقييمات يمكنك من تحديد سعر شقتك وأيضا يمكنك تقييم العقارات في مصر بكل منطقة علي حدي .
